そうですね。仲介を依頼すると仲介手数料がかかります。

仲介手数料を支払ってでも仲介会社を通すメリットってなんですか？

手間を省けることはもちろんですが取引の安全性や公平性を担保することです。
まず売却をしようと思う物件について調査をしなければなりません。
ですが、何をどこでどのように調べないといけないのかわかりませんよね。

確かによくわからないです。

次にその調査を基にして不動産の査定を行います。

相場は路線価やチラシに載っている他の物件からおおよそわかりそうな気がします。

路線価のほかにも公示地価などが公表されていますが、路線価は相続税の計算のための価格であり、公示地価も実際に売買される金額とはイコールにはなりません。また土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されていません。
チラシなども売り出している価格であって、実際に成約した価格ではないことが多いです。

その時点での物件の適正な価格はなかなか簡単にはわからないですね。

そうですね。つぎに売却をスタートして不動産を買いたい方はどのように物件を探されるでしょうか。

ネットを見て探す方が多いのではないですか？

そうですね。最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。
ポータルサイトに掲載するには費用が必要になってきますし、個人ではそこに掲載することができません。

そうなんですか。買いたい方を探すために費用がかかっているんですね。

少しでも多くの方に物件を知ってもらい希望者を見つけることが重要です。
ですので、チラシなどの紙媒体でも販売活動をしています。

確かに不動産の広告はよく目にしますね。

さらに購入希望者が見つかったとき、公平な条件交渉をするには専門家の第三者が必要です。条件がまとまると契約前に宅地建物取引業法に基づき購入者に重要事項説明が必要ですし、売買契約書には様々なことを想定した約款や特約も必要です。

先ほどの調査でわかったことや取引条件について記載されている書類ですね。

購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、ほとんどの金融機関は申込に重要事項説明書を必要書類としています。

購入する方のためでもあるんですね。

そうです。そのほかにも抵当権が設定されている場合の抹消手続き、変更や所有権移転登記といった登記を依頼する司法書士の手配や諸々の調整など引き渡しに向けて多くの手続きが必要になります。

それは専門家が必要となりますね。

不動産を取り扱える宅建業者には免許が必要ですし、その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。売却成功に向けて専門家である仲介会社にご依頼することをお勧めいたします。

わかりました。ありがとうございます。

実測清算取引ですか？どのような取引ですか？

例えば公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。
公簿取引の場合は実際の測量の結果、土地の面積が90㎡になったり、110㎡になっても売買代金は1000万円であり、㎡単価が上がったり、下がったりことになります。
これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で㎡単価は10万円となり、1000万円の売買となります。
売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。

なるほど。
実測清算だと、どちらにも平等な条件でいいですね。

ただし、メリットだけでなく注意も必要です。

どういったことに注意が必要ですか？

予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計画に影響が出ることがあります。
測量を行うので引渡までに時間がかかる場合があります。
長引くと相場が変わってしまうリスクなどもあります。

確かにそうですね。

その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方がいいのか不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。

わかりました。ありがとうございます。

はい。相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う族」などといいます。
遺産の分割方法をめぐって相続間で揉めることが多くあります。特に不動産は将来その不動産の必要性や処分の価格、時期などで意見が分かれることが多くあります。

よくドラマなんかでもありますよね。

そうですね。
その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合それらの不安要素はなくなります。
また相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がないため、売り急ぎで安く売却する必要もありません。

売り急ぐと価格を下げざるおえないですよね。

はい。相続人の中にはそれらを嫌がったり、思い出のある実家の売却自体を嫌がることもあります。足並みが揃わないと売りたくても売れないということもあります。相続前であれば、名義人の意思で売却をし相続人の相続税資金を用意することが可能です。

なるほど。
では相続後に売却する場合のメリットはなんでしょうか？

はい、相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価といわれる実勢価格より低くなっております。そのため相続財産の評価が現金の場合よりも低く相続税額が割安になることがあります。

評価額の違いですね。

はい。または相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、譲渡取得税の節税につながります。相続しても所有期間は引き継ぎますので譲渡所得税が短期か長期かにかかわる場合は相続後の方が有利ですね。

相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。

はい、相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れることが問題として認めないというケースも出てきています。

そういこともあるんですね。

相続前と後の売却どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。
もしもの時ために、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをおすすめします。

わかりました。ありがとうございます。

売買契約を締結の際に売買代金の一部として買主から売主に手付金を支払うことが一般的です。

その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？

売買契約については売主買主双方の合意があって成立するものです。
手付金の額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。

そうなんですね。でも一般的にはどれぐらいなんですか？

一般的には売買代金の一割を手付金とすることが多いかと思います。

3000万円の売買代金だと300万円の手付金ということですね。

はい、但し宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などの未完成物件の場合、売買代金の5%や1000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど手付金の保全措置を講じる必要があります。手付金の煩雑さなどから保全措置が必要のない金額で設定することが多いです。

そういった決まりがあるんですね。

また買主様が売買価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。自己資金が少ない等の場合には1割より少額な手付金を希望されるケースもあります。

なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。

手付金のある契約では売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金倍返しで解除できる手付解除等が設定されます。
これは売主、買主どちらの権利でもあります。手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎるということになります。

確かにそうですね。

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり相談されるのがいいかと思います。

わかりました。ありがとうございます。