契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/31 11:04
契約不適合責任
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いを解説しています。
瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任ってなんですか？
はい、まず瑕疵とは欠陥・不具合という意味ですが不動産取引においては購入段階では気づかず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため隠れた瑕疵とも呼ばれます。売買後に売主が知らなった瑕疵が発見された場合に売主が責任を覆う範囲や対応する期間も定めたものを瑕疵担保責任といいますが、2020年4月1日から法改正により契約不適合責任に変わりました。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いはなんですか？
はい、瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは契約解除と損害賠償の2つだけだったのに対し、契約不適合責任は追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償請求の5つが請求ができるようになったことが挙げられます。
その5つの請求ってどのような請求ですか？
まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を買主が契約通りに請求することです。
民法改正前はまずは買主が瑕疵を知らなかったことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているか合っていないかが問題になるため買主は請求しやすくなりました。なお、契約内容と異なったものを売った場合、売主は落ち度がなくても追加請求されます。
買主が請求できるかどうかより分かりやすくなったんですね。
そうですね。
つぎに二つ目の代金減額請求とは追完請求の補修を請求しても売主が修理しないとき、あるいは修理が不能であると時に認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それがダメな場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、あと履行の追加が不能である時は買主は直ちに代金の減額請求をすることを定められます。
そして三つ目の催告解除は追完請求をしたのにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。
売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を持っていることになります。
契約解除された場合、売主は買主に売買代金の返還をしなければなりません。
買主が売主に対して取れる選択が増えたということですね。
そうですね。
次に四つ目の無催告解除は契約不適合により契約の目的を達しない時に行うことができます。逆にいえば若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。
最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められます。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。
買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたということですね。
そうですね。また追完請求の時にお話したように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかというところを問うだけで大変な手間でしたが契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかというところがポイントになるので問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが、一方で不動産の不具合が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのためしっかりと契約内容を吟味する必要があります。また瑕疵担保責任と同じで契約不適合責任も任意規定なので実際の契約の内容がどうなっているのかというところをしっかりと確認するところも重要になります。
売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認することが大事ということですね。
そうですね。わからないことがあれば営業担当者にしっかりとヒアリングしましょう。
わかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/08/31 11:02
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ブログ更新しました！【我が家の愛犬『メイ』です！】
カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/08/30 15:46
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カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/08/30 15:31
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相続時の3000万円特別控除の要件は？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/30 09:25
相続の3000万円特別控除
相続時3,000万円特別控除の要件について解説しています。
相続した実家でも3000万円の特別控除を使えるって聞いたんですが。
はい、相続によって空き家になった不動産を相続された方が一定の要件を満たして売却した場合
譲渡所得から3000万円を控除することができます。
それは昔からあった制度なんですか？
2016年4月からの時限立法で2023年12月31日までとなっております。
最近の話なんですね。なぜできたんですか？
少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空き家を減らそう、国策である空き家等対策の推進に関する特別措置法の税制上の措置としてできたのです。
空き家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるんででょうか？
特例の対象となる被相続人居住用家屋とは相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。
一つ目が昭和56年5月31日以前に建築されていること
二つ目が区分所有建物登記がされている建物でないこと
三つ目が相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこととなります。
昭和56年より以前の建物なんですね。
昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を旧耐震基準というのですが、そちらが対象になります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家建物のうち4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。
これらの対策が前提のため建築時期の制限が設けられております。
区分所有建物というと？
建物の中で複数に区分され各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことでマンションなどがわかりやすいと思います。
一人で居住していたものでないとダメなんですか？
はい、他に居住している人がいると空き家ではないので対策の趣旨とは異なってきます。
逆に老人ホームなどに入っていた場合などはどうなりますか？
老人ホーム等への入所直前まで居住していて要介護・要支援認定を受け、老人ホーム等に入所し相続開始直前まで老人ホーム等に入所していた場合等の要件を満たせば適用の対象となります。
賃貸で貸していたりした場合はどうですか？
事業・貸付・居住の用に供されていないことという要件がありますので、適用の対象になりません。
またこれらは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。
その要件を満たせば適用ですか？
いえ、空き家対策と建て替え促進が趣旨ですので売主様が耐震基準に適合するよう耐震補強するか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。
たくさんの要件がありますが、すべて満たしていれば何十年も前に相続した物件でもいいのですか？
いいえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する12月31日までとなっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。
期限が限られているんですね。
はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別な関係がある人以外への譲渡など様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。
これはかなり難易度が高そうです。
はい、相続登記は司法書士、建物滅失登記は土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と様々な専門家との連携が必要となります。
買主様を探すだけでなく、これらを紹介・調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
わかりました。ありがとうございます。
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遺言の法的効力
カテゴリ：不動産相続
/ 投稿日付：2021/08/29 18:04
遺言で法的効力があるのは、次のような事柄です。
①身分に関すること
指定の信託、遺言執行者の指定、子供の認知や未成年者の後見人指定など
②相続に関すること
遺産分割方法の指定、相続分の指定、相続人相互の担保責任の指定など
③財産の処分に関すること
遺贈や寄付の設定、生命保険金の受取人の設定、信託の設定など
遺言書では基本的に②、③に関する事がメインになります。
法的拘束力はありませんが、「家族協力して仲良く暮らすように」といった家族へのメッセージも書き添えることをおすすめしおます。
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わたしの不動産、いくらで売れるの？
カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/08/29 10:58
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住宅ローンの支払いに困った時は？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/29 10:00
住宅ローンが支払えない場合
住宅ローンの返済に困ったときの対応について解説しています。
住宅ローンが支払えない場合って多いんですか？
はい、昨年の新型コロナウィルスの感染拡大により返済が困難な方が増えています。
コロナ禍に関係なく住宅ローンの破綻率は毎年2パーセントといわれていて、50人に1人は返済が困難になるといわれています。
最近ではコロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方が多くおられると思われます。
では、住宅ローンが支払えない場合にやったほうがいいことってありますか？
はい、そうですね。まずは借入をしている金融機関に相談することをお勧めします。金融機関は返済が困難になった場合、支払い猶予などをしてもらえる場合があります。そのほか無駄な出費を減らすことや家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。
そのほかにありますか？
はい、公的な機関や税理士、会計士など専門家に相談することも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。
分かりました。逆にやってはいけないことはありますか？
はい、それはですね、一番やってはいけないことは放置することです。
放置ですか。そんな方はいるのですか？
意外と多くの方が支払えなくなるとそのまま放置してしまうケースがあります。
なるほど、放置してしまうと良くないのですか？
はい、よくないです。
優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は住んでいる家から引っ越しをしなければなりません。
競売ですか。それは大変ですね。
はい、そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。
そのほかに何かありますか？
はい、ほかには借金を借金で返すことやハイリスクな投資・ギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業など無理なバイトをされることもお勧めはしません。体は大事な資本です。
わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに相談をしていこうと思います。
はい、そのほうが良いと思います。
ありがとうございます。
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土地の有効活用で「負動産」を「富動産」へ
カテゴリ：不動産相続
/ 投稿日付：2021/08/28 21:25
土地が狭い、形が悪い、高低差がある、立地が悪い、旗竿地など、こういった土地をお持ちの方もいると思います。
不動産の有効活用には様々な方法があり、「負動産」を「富動産」にすることも場合によっては可能です。
＊等価交換方式の利用
この等価交換方式では、土地の所有者が土地を、デベロッパーが建築費用を出資し、建物を建設します。
その後、土地の一部と建物の一部を等価になる様に交換する事で、地主とデベロッパーのそれぞれが、土地と建物を所有する事になります。土地の一部を失う事にはなりますが、建設資金などをまったく出資することなく土地活用ができるのです。
＊土地の評価を下げる
土地にアパートやマンションなどの賃貸用建物を建て、評価額を下げる方法です。
これは、相続税の減額にもなりますし、家賃収入も期待できます。
他にも土地の活用方法は色々とあります。
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名東区藤森西町【土地】契約いたしました。
カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/08/28 11:52
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