契約と決済ってどう違うの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/05 10:23
契約と決済の違い
契約と決済の違い、決済の流れについて解説しています。
不動産の取引って契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか？
いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約を締結した時が契約となります。
ただ不動産の取引では契約と同時に物件を引き渡す等を行うことができないケースが多く、それらを決済の際に行うことが一般的です。
契約と引き渡しが同時にできないのはどんなケースですか？
例えば、融資を利用する場合や居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。
融資を利用する場合、申し込みには契約書などが必要となります。
居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に引っ越すことになります。さらに更地渡しですとここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。
確かにそうですね。
ですので、金額はもちろん残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡しの条件など特約条項を記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。
では決済とはどんなことを行うんですか？
はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。通常買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。
買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち合います。売主様から所有権移転登記に必要な書類や、本人確認を司法書士が行い問題がなければ融資の実行を行います。登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記、火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収証への記入などを行います。
色々ありますね。
それらを手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。
引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、引き渡し日を記載した引き渡し完了確認書を作成し、署名押印をいただきます。
それでやっと終了ですか。
売主様が住宅ローンを利用していた場合には抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから法務局に行き抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権の設定の登記申請を行います。
決済ってそんなに多くのことをするんですか。大変ですね。
抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。
諸費用を含めトータルで必要な金額の明細もわからないですよね。
仲介の担当者は日々これらの業務を行っています。仲介手数料はこれらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。
なるほど、よくわかりました。
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名東区大針2丁目で土地のお問い合わせをいただきました。
カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/09/04 11:39
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名東区大針【中古戸建】転勤による売却の相談をいただきました。
カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/09/04 11:30
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守山区小六町【長栄住宅】売却のご依頼をいただきました。
カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/09/03 14:20
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古い家を高く売る方法ってあるの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/03 09:35
古い家を高く売るポイント
古い家を高く売る方法について解説しています。
古い家は売れるのででしょうか？
はい、もちろん大丈夫です。
築年数がたった家でもリフォームや建て替えをされる方もおられますので問題ありません。
そうですか。
知り合いから古い家の場合は更地にしたほうが高く売れると言われたのですが、本当でしょうか？
はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者様が増えることが多いです。
その結果、高く売れるケースもあります。また、建物を所有しなくなった場合空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので売主様も安心ですよね。
わかりました。ちなみに更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？
はい、あります。更地にして売却する場合、３つご注意ください。
１つ目、家などの解体費用を出す必要があります。
２つ目、固定資産税の軽減がなくなります。
３つ目、隣の土地の所有者と打合せが必要となります。
以上の３つです。
詳しく教えてもらえますか？
はい、まず１つ目の解体費用は現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。
続いて２つ目ですが、土地は建物を所有していると固定資産税がかかりますが居住用の宅地において200㎡以下の部分は課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合この軽減措置が受けられなくなります。
最後に３つ目、建物を取り壊す際に隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので注意が必要です。
更地にして売った方がよいのは分かりましたが、現状で売ったほうがいい場合はあるのでしょうか？
はい、その場合もあります。
それはどんな場合でしょうか？
更地にせずそのまま売却したほうがいいのは５つあります。
詳しく教えていただけますか？
はい、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。
２つ目、古民家など古いことに価値がある物件の場合です。
３つ目、解体が困難な場合です。例えば足場を組む場所がないなどです。
４つ目、解体費用が著しく高い場合です。
最後に５つ目、手元に解体費用がない場合などです。
このような項目に該当する場合には現状のまま売却されたほうが良いかもしれませんね。
わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。
はい、そのほうがいいですね。
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カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/09/03 09:17
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カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/09/02 15:02
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遺言書作成時の細かなルール２
カテゴリ：不動産相続
/ 投稿日付：2021/09/02 14:35
遺言書の方式にはいくつかありますが、最も多く利用されている2つをご紹介させていただきます。
＊自筆証書遺言...自分で書いた遺言書
＊公正証書遺言...公証人が作成した遺言書
前回、自筆証書遺言についてご説明させていただいたので、本日は公正証書遺言についてご説明いたします。
公正証書遺言は「公証人」が作成します。
作成方法ですが、基本的に遺言書を作る人が「公証役場」に行き、公証人に遺言書の内容を伝えます。
それを公証人が筆記し、「遺言公正証書」という公文書を作成します。
自筆証書遺言と違い公文書である事が、公正証書遺言の大きな特徴と言えます。
また、作成後、原本が公正役場に確実に保管されるので、滅失、棄損、改ざんの恐れもなく、相続が発生した際にも公文書である事から、証拠能力が高く、手続きもスムーズに進みます。
デメリットとしたら、作成するのにおよそ10万円の費用が必要なのと、作成時に相続に利害関係のない証人(友人・知人など)2人以上を公証役場に連れていく必要がある事です。
一般の方が、法律で認められている遺言書を作成する事はとても困難で、遺言書が無効になると、トラブルの種になってしまいます。
そのような事から、可能であれば、公正証書遺言の作成をお薦めします。
「争族」にならないためにも、お困りごとがありましたら、ぜひ一度ご相談ください！！
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天白区大根町【貸家】契約いたしました。
カテゴリ：名東区の不動産売却
/ 投稿日付：2021/09/02 11:27
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不動産売却はどのように進めていくの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/02 09:54
売却の流れ
不動産売却の流れについて解説しています。
自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いでしょうか？
ご売却の事情やスケジュールによって売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産会社にご相談ください。
住宅ローンの残りがあるのか諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただます。
なるほど査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？
はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。
査定額はどれくらいでわかるのですか？
早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。
よくご質問をいただくのですが、査定額と実際の売り出し価格は別物になります。売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様になります。
売り出し金額が決まったら販売スタートになるんですか？
金額ももちろん大事なのですが、ご事情に伴うスケジュールなども考慮してご売却を開始します。
その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。
売却活動が始まったら何かしておくはありますか？
はい。ご購入を検討されるお客様もお家にいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたらお部屋の掃除をしていただきたいです。また、検討される方は土日に限らず平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力をいただければなと思います。
どのような販売活動をされるのですか？
不動産ポートルサイトといわれる物件探しをする方がご利用になるサイトに登録したり、レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど広く広告をさせていただくことが一般的です。またオープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情によってはあまり大々的に広告を出してほしくないという場合にはご相談をいただければなと思います。
結構多くの方が見に来られるのですか？
一概にはなんとも言えないです。競合となる近隣の物件・価格・市場の動向などによって異なります。
なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させて頂くこともあります。これは暗に安くするというわけではなくできるだけ高く、且つ早期に売るためだと思っていただければと思います。
購入希望者が現れたらどうするのですか？
その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。
売買金額や手付金の金額、引渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約にと進みます。
契約が進めば一段落ですかね。
いえ、ここからが大事なところです。引き渡し日までにお引越しを完了させるのと引き渡し決済のご準備もあります。買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は白紙解約をなってしまうこともあります。また、引き渡しの後もですね契約不適合責任という責任が一定期間残ります。
それはまだまだ安心できないですね。
そうですね。最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですのでご安心ください。
わかりました。ありがとうございます。
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