査定額と売出価格はどう違うの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/06 09:38
査定価格と売出価格
査定価格と売出価格の違いについて解説しています。
自宅の査定を依頼したら査定価格を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのでしょうか？
いいえ、査定価格とは売出価格を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。
査定価格と売出価格の違いってなんですか？
はい、査定価格は営業担当者が物件を評価し周辺の相場などを基に適正と思われる算出した価格です。
次に売出価格は不動産会社が出した査定価格を基に売主様の希望やご売却の理由、また同一マンション内や同一エリア内の売り出し状況を見て相談して決める価格になります。
なるほど、高く売るためには高めの売出価格を希望すればいいんですね。
いえ、査定価格を大きく上回る売出価格で売り出されると、売れるまで長い期間を要し結局査定価格を下回る額でしか売れなかったというケースもありますので、ご売却のご事情を踏まえて売出価格を決定していただくのがよいかと思います。
売却理由によって売出価格も変わってくるんですね。どのようなパターンがあるんですか？
例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身の希望する売却希望価格を売出価格としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。
なので、極論を言えば査定価格が4000万円だったとしても、売出価格を5000万円に設定することも可能です。
ただ、査定価格は不動産会社が持つ独自のデータを踏まえプロの目線で分析して算出している価格となりますので、査定価格からあまりにもかけ離れた売出価格となってしまうと先ほどもお伝えしたように最終的に査定金額を下回る金額でしか売れないというケースもございます。そのために時間的余裕がある場合でも査定価格をベースに不動産会社のアドバイスを踏まえた売出価格を設定することがお勧めです。
反対に時間に余裕がない場合、これはどうすればいいですか？
例えば相続税の納付期限が決まっている場合や住まいの買い替えで購入する物件が先に決まっている場合などは売却期間に余裕がないため、早期に不動産を売却して不動産を現金化しなければなりません。そのため不動産仲介業者が提示した査定価格を売出価格として設置し、売却不動産への問い合わせ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況を見ながら段階的に売出価格を下げていくことで売却期限までに間に合わせることができます。
どちらも営業担当者とよく相談することが大切ですね。
そうですね。売却理由は人によって様々でその理由に合わせて売出価格を設定することが大切です。
不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで取引が成立するまでに長期間かかり売却スケジュールが遅れてしまうことや希望売却価格を大幅に下回った価格での売却になってしまうことは避けなければなりません。そのためにも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲介業者選びが重要です。
なるほど、わかりました。ありがとうございました。
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契約と決済ってどう違うの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/05 10:23
契約と決済の違い
契約と決済の違い、決済の流れについて解説しています。
不動産の取引って契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか？
いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約を締結した時が契約となります。
ただ不動産の取引では契約と同時に物件を引き渡す等を行うことができないケースが多く、それらを決済の際に行うことが一般的です。
契約と引き渡しが同時にできないのはどんなケースですか？
例えば、融資を利用する場合や居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。
融資を利用する場合、申し込みには契約書などが必要となります。
居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に引っ越すことになります。さらに更地渡しですとここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。
確かにそうですね。
ですので、金額はもちろん残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡しの条件など特約条項を記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。
では決済とはどんなことを行うんですか？
はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。通常買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。
買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち合います。売主様から所有権移転登記に必要な書類や、本人確認を司法書士が行い問題がなければ融資の実行を行います。登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記、火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収証への記入などを行います。
色々ありますね。
それらを手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。
引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、引き渡し日を記載した引き渡し完了確認書を作成し、署名押印をいただきます。
それでやっと終了ですか。
売主様が住宅ローンを利用していた場合には抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから法務局に行き抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権の設定の登記申請を行います。
決済ってそんなに多くのことをするんですか。大変ですね。
抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。
諸費用を含めトータルで必要な金額の明細もわからないですよね。
仲介の担当者は日々これらの業務を行っています。仲介手数料はこれらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。
なるほど、よくわかりました。
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古い家を高く売る方法ってあるの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/03 09:35
古い家を高く売るポイント
古い家を高く売る方法について解説しています。
古い家は売れるのででしょうか？
はい、もちろん大丈夫です。
築年数がたった家でもリフォームや建て替えをされる方もおられますので問題ありません。
そうですか。
知り合いから古い家の場合は更地にしたほうが高く売れると言われたのですが、本当でしょうか？
はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者様が増えることが多いです。
その結果、高く売れるケースもあります。また、建物を所有しなくなった場合空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので売主様も安心ですよね。
わかりました。ちなみに更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？
はい、あります。更地にして売却する場合、３つご注意ください。
１つ目、家などの解体費用を出す必要があります。
２つ目、固定資産税の軽減がなくなります。
３つ目、隣の土地の所有者と打合せが必要となります。
以上の３つです。
詳しく教えてもらえますか？
はい、まず１つ目の解体費用は現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。
続いて２つ目ですが、土地は建物を所有していると固定資産税がかかりますが居住用の宅地において200㎡以下の部分は課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合この軽減措置が受けられなくなります。
最後に３つ目、建物を取り壊す際に隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので注意が必要です。
更地にして売った方がよいのは分かりましたが、現状で売ったほうがいい場合はあるのでしょうか？
はい、その場合もあります。
それはどんな場合でしょうか？
更地にせずそのまま売却したほうがいいのは５つあります。
詳しく教えていただけますか？
はい、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。
２つ目、古民家など古いことに価値がある物件の場合です。
３つ目、解体が困難な場合です。例えば足場を組む場所がないなどです。
４つ目、解体費用が著しく高い場合です。
最後に５つ目、手元に解体費用がない場合などです。
このような項目に該当する場合には現状のまま売却されたほうが良いかもしれませんね。
わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。
はい、そのほうがいいですね。
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不動産売却はどのように進めていくの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/02 09:54
売却の流れ
不動産売却の流れについて解説しています。
自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いでしょうか？
ご売却の事情やスケジュールによって売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産会社にご相談ください。
住宅ローンの残りがあるのか諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただます。
なるほど査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？
はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。
査定額はどれくらいでわかるのですか？
早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。
よくご質問をいただくのですが、査定額と実際の売り出し価格は別物になります。売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様になります。
売り出し金額が決まったら販売スタートになるんですか？
金額ももちろん大事なのですが、ご事情に伴うスケジュールなども考慮してご売却を開始します。
その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。
売却活動が始まったら何かしておくはありますか？
はい。ご購入を検討されるお客様もお家にいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたらお部屋の掃除をしていただきたいです。また、検討される方は土日に限らず平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力をいただければなと思います。
どのような販売活動をされるのですか？
不動産ポートルサイトといわれる物件探しをする方がご利用になるサイトに登録したり、レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど広く広告をさせていただくことが一般的です。またオープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情によってはあまり大々的に広告を出してほしくないという場合にはご相談をいただければなと思います。
結構多くの方が見に来られるのですか？
一概にはなんとも言えないです。競合となる近隣の物件・価格・市場の動向などによって異なります。
なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させて頂くこともあります。これは暗に安くするというわけではなくできるだけ高く、且つ早期に売るためだと思っていただければと思います。
購入希望者が現れたらどうするのですか？
その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。
売買金額や手付金の金額、引渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約にと進みます。
契約が進めば一段落ですかね。
いえ、ここからが大事なところです。引き渡し日までにお引越しを完了させるのと引き渡し決済のご準備もあります。買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は白紙解約をなってしまうこともあります。また、引き渡しの後もですね契約不適合責任という責任が一定期間残ります。
それはまだまだ安心できないですね。
そうですね。最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですのでご安心ください。
わかりました。ありがとうございます。
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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/31 11:04
契約不適合責任
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いを解説しています。
瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任ってなんですか？
はい、まず瑕疵とは欠陥・不具合という意味ですが不動産取引においては購入段階では気づかず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため隠れた瑕疵とも呼ばれます。売買後に売主が知らなった瑕疵が発見された場合に売主が責任を覆う範囲や対応する期間も定めたものを瑕疵担保責任といいますが、2020年4月1日から法改正により契約不適合責任に変わりました。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いはなんですか？
はい、瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは契約解除と損害賠償の2つだけだったのに対し、契約不適合責任は追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償請求の5つが請求ができるようになったことが挙げられます。
その5つの請求ってどのような請求ですか？
まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を買主が契約通りに請求することです。
民法改正前はまずは買主が瑕疵を知らなかったことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているか合っていないかが問題になるため買主は請求しやすくなりました。なお、契約内容と異なったものを売った場合、売主は落ち度がなくても追加請求されます。
買主が請求できるかどうかより分かりやすくなったんですね。
そうですね。
つぎに二つ目の代金減額請求とは追完請求の補修を請求しても売主が修理しないとき、あるいは修理が不能であると時に認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それがダメな場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、あと履行の追加が不能である時は買主は直ちに代金の減額請求をすることを定められます。
そして三つ目の催告解除は追完請求をしたのにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。
売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を持っていることになります。
契約解除された場合、売主は買主に売買代金の返還をしなければなりません。
買主が売主に対して取れる選択が増えたということですね。
そうですね。
次に四つ目の無催告解除は契約不適合により契約の目的を達しない時に行うことができます。逆にいえば若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。
最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められます。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。
買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたということですね。
そうですね。また追完請求の時にお話したように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかというところを問うだけで大変な手間でしたが契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかというところがポイントになるので問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが、一方で不動産の不具合が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのためしっかりと契約内容を吟味する必要があります。また瑕疵担保責任と同じで契約不適合責任も任意規定なので実際の契約の内容がどうなっているのかというところをしっかりと確認するところも重要になります。
売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認することが大事ということですね。
そうですね。わからないことがあれば営業担当者にしっかりとヒアリングしましょう。
わかりました。ありがとうございました。
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相続時の3000万円特別控除の要件は？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/30 09:25
相続の3000万円特別控除
相続時3,000万円特別控除の要件について解説しています。
相続した実家でも3000万円の特別控除を使えるって聞いたんですが。
はい、相続によって空き家になった不動産を相続された方が一定の要件を満たして売却した場合
譲渡所得から3000万円を控除することができます。
それは昔からあった制度なんですか？
2016年4月からの時限立法で2023年12月31日までとなっております。
最近の話なんですね。なぜできたんですか？
少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空き家を減らそう、国策である空き家等対策の推進に関する特別措置法の税制上の措置としてできたのです。
空き家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるんででょうか？
特例の対象となる被相続人居住用家屋とは相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。
一つ目が昭和56年5月31日以前に建築されていること
二つ目が区分所有建物登記がされている建物でないこと
三つ目が相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこととなります。
昭和56年より以前の建物なんですね。
昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を旧耐震基準というのですが、そちらが対象になります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家建物のうち4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。
これらの対策が前提のため建築時期の制限が設けられております。
区分所有建物というと？
建物の中で複数に区分され各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことでマンションなどがわかりやすいと思います。
一人で居住していたものでないとダメなんですか？
はい、他に居住している人がいると空き家ではないので対策の趣旨とは異なってきます。
逆に老人ホームなどに入っていた場合などはどうなりますか？
老人ホーム等への入所直前まで居住していて要介護・要支援認定を受け、老人ホーム等に入所し相続開始直前まで老人ホーム等に入所していた場合等の要件を満たせば適用の対象となります。
賃貸で貸していたりした場合はどうですか？
事業・貸付・居住の用に供されていないことという要件がありますので、適用の対象になりません。
またこれらは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。
その要件を満たせば適用ですか？
いえ、空き家対策と建て替え促進が趣旨ですので売主様が耐震基準に適合するよう耐震補強するか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。
たくさんの要件がありますが、すべて満たしていれば何十年も前に相続した物件でもいいのですか？
いいえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する12月31日までとなっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。
期限が限られているんですね。
はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別な関係がある人以外への譲渡など様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。
これはかなり難易度が高そうです。
はい、相続登記は司法書士、建物滅失登記は土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と様々な専門家との連携が必要となります。
買主様を探すだけでなく、これらを紹介・調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
わかりました。ありがとうございます。
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住宅ローンの支払いに困った時は？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/29 10:00
住宅ローンが支払えない場合
住宅ローンの返済に困ったときの対応について解説しています。
住宅ローンが支払えない場合って多いんですか？
はい、昨年の新型コロナウィルスの感染拡大により返済が困難な方が増えています。
コロナ禍に関係なく住宅ローンの破綻率は毎年2パーセントといわれていて、50人に1人は返済が困難になるといわれています。
最近ではコロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方が多くおられると思われます。
では、住宅ローンが支払えない場合にやったほうがいいことってありますか？
はい、そうですね。まずは借入をしている金融機関に相談することをお勧めします。金融機関は返済が困難になった場合、支払い猶予などをしてもらえる場合があります。そのほか無駄な出費を減らすことや家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。
そのほかにありますか？
はい、公的な機関や税理士、会計士など専門家に相談することも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。
分かりました。逆にやってはいけないことはありますか？
はい、それはですね、一番やってはいけないことは放置することです。
放置ですか。そんな方はいるのですか？
意外と多くの方が支払えなくなるとそのまま放置してしまうケースがあります。
なるほど、放置してしまうと良くないのですか？
はい、よくないです。
優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は住んでいる家から引っ越しをしなければなりません。
競売ですか。それは大変ですね。
はい、そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。
そのほかに何かありますか？
はい、ほかには借金を借金で返すことやハイリスクな投資・ギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業など無理なバイトをされることもお勧めはしません。体は大事な資本です。
わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに相談をしていこうと思います。
はい、そのほうが良いと思います。
ありがとうございます。
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生産緑地問題って何ですか？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/27 09:51
生産緑地問題
生産緑地問題について解説しています。
生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題はありませんか？
はい、生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されておりまして、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなっています。
1991年から生産緑地の指定が始まり2022年には多くの土地が指定から30年を経過するために営農義務が解除されます。
そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されているのですが、解除されるとその減税は受けられなくなりこれまでより固定資産税が高くなってしまいます。
現在はその土地で農業を営まれているんですか？
いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却したほうがよさそうですね。
生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐには売却することはできないんです。
生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。
そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつもあるのですが。
生産緑地に指定されているのは面積では全国で合計6.6万ヘクタールといわれていて、3大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限を迎え、指定の解除・土地の売却という話が多くなることが予測されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地は将来的にはマンションの供給過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではないかという懸念があります。
そうすると私の土地も安くでしか売却できないかもしれませんね。
その可能性はあります。
ですので、2017年に生産緑地法が改正されて特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。
また2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。
色々な選択肢があるんですね。もし売却する場合、なにかアドバイスをいただけますか？
そうですね、一番は価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる不動産会社に相談していただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があって、またどれぐらいの方が売却するかによって状況が変わってきます。
地元の不動産会社にご相談いただき状況を確認しながら、売却のタイミングを相談いただければと思います。
わかりました。ありがとうございました。
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空家所有者に対する責任が厳しくなった？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/26 10:10
空き家問題
空家所有者の責任について解説しています。
現在所有している空き家を管理するのが大変でどのようにしたらいいかわからないんですが。
はい、近年同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題になっております。
この問題を解消するべく空家対策特別措置法という制度が設定されました。
空家対策特別措置法ってなんですか？
空家対策特別措置法とは空家により景観が損なわれたり衛生面・防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして2015年2月に全面施行された法律のことです。空家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査した後問題があると判断された空き家においては特定空き家として指定し所有者に管理するよう指導したり、状況の改善を促したりできるようになりました。
特定空き家に指定されたらどうなるんですか？
例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなど、空き家が原因で周りの住環境に影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。
空家対策特別措置法では所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して市町村が助言・指導・勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。
それは面倒ですね。もし、無視していたらどうなるんですか？
所有している空き家が特定空き家として指定された後、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合
国から勧告が出され固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合税金の負担が重くなってしまうので改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討していただいたほうがいいかもしれません。
結構大変なんですね。空き家を所有している皆さんはどうされているんでしょうか？
一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。
現在空き家を発生を抑制するために特例措置があり、空き家を相続した相続人が耐震・リフォーム、または取り壊しを行った後にその家屋や敷地を譲渡した場合には譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社にご相談いただければと思います。
わかりました。ありがとうございます。
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居住用財産の特別控除とは何ですか？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/24 13:15
居住用財産の特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除について解説しています。
マイホームを売却した時の税金って何か特例があるんですよね？
はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は不動産譲渡所得税が課税されますが、居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3000万円を控除することができる特例があります。
3000万円ですか、それは大きいですね。
はい、ですのでこの特別控除を受けるためには様々な要件があります。
では、その要件を教えてください。
はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却することです。
では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか？
はい、賃貸などで貸していた場合でも3年目の年末までの売却であれば適用できます。
建物が古くなって解体した場合はどうですか？
取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし、建物がある場合とは異なりその敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしますので注意が必要です。
その不動産を所有していた期間は関係あるのですか？
所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間適用に関係はありません。
ただし、売却した前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買替特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は適用が受けられません。
例えば親族に売却した場合でも適用が受けられますか？
特別な関係の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当するため適用外となります。
共有の名義だったら誰か一人が特例を受けるのですか？
共有名義の場合は所有者それぞれが3000万円の特別控除を受けることができます。
計算してみて3000万円を控除してプラスが出なかったら手続きしなくてもいいんですかね？
いいえ、この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。
かなり有り難い特例ですから忘れないようにしないといけませんね。
ただし、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。
ほかに注意点はありますか？
はい、この特例を受けることだけを目的として入居した場合、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。
不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧め致します。
わかりました。ありがとうございます。
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