どんなところに注意して依頼先を決めればいいの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/23 09:29
どのような点に注意して売却依頼先を決めれば良いのかを解説しています。
現在日本の不動産会社ってどのくらいあるんでしょうか？
はい、おおよそ１２万業者ありますね。
１２万！そんなにあるんですか。
実際どの会社に相談するか迷いそうですね。
そうですね。ですが不動産の相談する際にいくつかのチェックをしていただければぴったりの会社が見つかると思いますよ。
それはどんな会社ですか？
はい、ひと口に不動産会社といってもいくつもの業態があります。
売買・賃貸・管理・分譲など様々です。不動産会社も専門分野がありますからすべてに対応できるわけではありません。
そうなんですね。では、売買の相談をしたいときにはどの会社に相談したらいいですか？
そうですね。売買でも購入か売却かにもよりますね。
それでは、売買で購入する場合にはどうでしょうか？
はい、その場合であれば購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。
また、ネットで物件掲載が１社しかない場合は売主から直接依頼をされていることも考えられますので条件面で交渉がしやすかったりします。
では、売却を依頼するときはどうでしょうか？
はい、それでしたらその会社のホームページをチェックし、経営理念や社員紹介などしっかり掲載されている会社はお客様対応しっかりしている会社が多いですね。
最近ではまとめて不動産会社へ依頼もできるサイトが増えていますがどうなんでしょうか？
はい、そうですね。簡単に依頼できるからこそ最低限依頼される会社のホームページを確認する必要があるかと思います。
ほかにチェックすることはありますか？
はい、最近では売却専用のホームページがある会社が増えています。売却方法や実績など掲載されている場合もありますので、役に立ちます。また、そのような会社は売却に慣れているので安心して相談することができると思います。
不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。
はい、そのほうがよいですね。
わかりました。ほかにはありますか？
仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。不動産という大きな買い物で手数料を無料にするのには相応の理由があります。
安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いたほうがいいですね。
仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、すべて疑ったほうがいいですか？
売買の場合には、引渡し後も関係性は続いていきます。すべてではないですか、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので気を付けていただきたいと思います。
わかりました。ありがとうございます。
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離婚した妻と共有名義の不動産はどうなるの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/22 10:03
離婚した配偶者との共有名義の不動産はどうなるのか？を解説しています。
実は離婚することになったのですが、家が妻と共有名義になってします。売却をするにはどう進めいればよろしいですか？
そうですか。離婚される場合ですと財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっております。不動産も財産分与の対象となり2分の１ずつとなります。購入当初の出資額に応じて持分を決められたかと思うんですが、例えばご主人様が３分の２、奥様が３分の１の持分を持たれていたとしてもその持分とは関係なく２分の１ずつ分け合うことになるのが原則です。
住宅ローンを支払っているのは私なんですが、それでも２分の１ずつになるのですか？
お気持ちは理解できますがそうなんです。もし離婚成立後も持分を２分の１ずつにしていると将来売却しようと思ったときに相手方の承諾が必要であったり、万一、相続が発生した場合には関係が複雑になってしまいます。ですので、どちらかが相手に共有持分を譲るということが一番スムーズにいける方法だと思います。
なにか特別な手続きが必要なのですか？
住宅ローンが残っていない場合には離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるというので比較的簡単に行えます。
お二人ともに住宅ローンが残っている場合には持分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、ローン借り換えあるいはご実家などからお金を出していただくという必要があります。
私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすればよいでしょうか？
はい、連帯保証人や連帯債務者になっている場合には別のどなたかになっていただくか、あるいは物的担保といって土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらうという方法があります。
なかなか難しいかもしれませんね。
そうですね。一番お勧めの方法としては家を売却することです。
売却価格が住宅ローンの残額より高い場合には売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。
売却価格が住宅ローンの残額より低い場合には現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。
そのほかにも方法がありますが、あまりお勧めできません。まずはご自宅がいくらぐらいで売却できそうか査定のご依頼をしていただくのがよいかと思います。
そうですね。それでは査定をお願いします。
はい、かしこまりました。
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一般媒介と専任媒介どちらがいいの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/20 11:19
専任媒介と一般媒介依頼するならどちらが良いのかを解説しています。
売却するうえで専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、どちらがいいんでしょうか？
はい、まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。
しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためにはどちらの媒介契約を結ぶかで違いが出てきます。
それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえでお客様に合った媒介契約を選ばれたら良いと思います。
そうなんですね。それぞれの特徴を教えてください。
まず一般媒介契約の最大の特徴は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。
複数の会社の競争原理を利用することで一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。
また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト「レインズ」への物件情報登録の義務がありません。レインズに登録することは広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、なかには物件を売りに出していることはあまり知られたくないという方もおります。その場合はレインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。
複数社に依頼できるのはいいですね。
そうですね。ただ、一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。なので、売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握することができません。また、複数の会社と契約をするということは不動産会社としては一生懸命営業しても最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。そのため、駅近物件や築浅物件などの人気物件以外は宣伝費や広告費をかけてもらえず売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。
所有している物件の状況やエリアによっておすすめの媒介契約があるんですね。
次に専任媒介契約の特徴を教えてください。
はい。次に専任媒介契約の特徴は不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。
例えばA社と専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から物件売却のために一生懸命に営業活動をしてくれます。そのため買手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので状況が把握しやすく一般媒介契約より手間も少ないです。
特に空き家などの場合は鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。
手間が少ないのはいいですね。ただ、１社だけだとちゃんと販売活動をしてくれるか心配ですね。
ご安心ください。不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から7営業日以内にレインズに登録し、2週間に1回以上売主に対して販売状況を報告することが義務付けられているので売主は不動産会社の活動状況が把握しやすいです。
ただ、おっしゃられたように不動産会社１社の販売力頼みになりますので不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。
活動状況を把握できるのは安心ですね。ただ、ここまで聞いていもどちらがいいか迷っているんですが。
最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方が非常に多いです。ただ、その場合は専任媒介契約をお勧めします。
というのも、不動産会社の本音としてはしっかり注力してサポートができ確実に売却したいという方に寄り添うことができる専任媒介契約がいいのです。なので、売却成功へのポイントは信頼できる不動産会社、そして信頼できる営業マンに出会うことです。
なるほど、ありがとうございます。
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相続放棄って何ですか？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/19 15:43
相続放棄について解説しています。
相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないんでしょうか？
いえ、必ずしも受け取る必要はありません。もしも受け取る遺産がプラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、相続放棄と限定承認という方法があります。
この二つの違いって何ですか？
はい、相続放棄は文字通り一切の相続を放棄することです。放棄すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。これはマイナスの財産しかないことがはっきりしている場合に有効です。
一方、限定承認とはプラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提でマイナスの財産を引き継ぐことです。場合によってはマイナスの財産がプラスの財産を上回った場合超過分を支払う必要がないので、負債がどのくらいあるか分からないときに有効です。
では、相続財産がわからないときは限定相続をしたほうがよさそうですね。
そうなんですが、限定承認は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。
相続放棄と限定承認のやり方や起源はありますか？
相続があることを知ってから3か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。期限を過ぎてしまうと相当の理由がある特殊な場合以外は無条件で相続することになります。
なるほど、そのほかに何か気を付けることはありますか？
はい、相続放棄も限定承認も相続開始の被相続人が死亡した日から3か月以内に行ってください。
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相続登記の費用っていくらかかるの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/17 10:36
相続登記費用について解説しています。
相続が発生した時にどういった手続きが必要になりますか？
はい、お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして相続登記が必要となります。
では、相続登記はどのように行えばよろしいのでしょうか？
はい、まずは相続する不動産についての調査が必要になります。法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には地番、建物には家屋番号があります。住所とは異なり複数になっていることもあります。法務局で住所から確認したり権利書や固定資産税納税通知書などから確認することができます。
その次はどうしたらいいですか？
次に相続人の調査になります。遺言書などがない場合は法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させるためにも被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると戸籍謄本・改正原戸籍・除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数がかかります。
難しそうですね。
相続登記に必要な書類であることを申請時に伝えるといいかと思います。そして相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明も必要です。
じゃあ、役所からの書類が揃えば完了ですか？
いえ、遺産分割協議書の作成が必要となります。遺産分割協議書とは相続財産を相続人全員でどのように分割するかを決定し文書にしたものです。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。ちなみにどのように相続するかは相続人の自由です。
他には？
相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出、申請となります。
かなり大変そうですね。全部自分でやらないといけないのですか？
ご自身で行うことも可能ですが、書類の作成やすべての書類が揃ったかを確認することは大変です。司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのがいいかと思います。不動産会社には通常提携先の司法書士事務所がありますので、一度相談してみてください。
プロに任せるのが安心ですね。でも費用はどれくらいかかるんですか？
役所で取得する書類はどれも1通、数百円程度です。次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4、0.4パーセントです。司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが6万円から10万円くらいが一般的な相場ではないでしょうか。
物件の評価によっても変わるんですね。結構費用がかかりそうですね。相続登記って必ずしないとダメなんですか？
現在のところ不動産登記は義務ではなく任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。
例えば今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、かなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであったというケースもあったりします。
じゃあ、しなくてもいいんですね？
ここで詳細は省きますが、民法第177条である第三者への対抗要件として登記が必要となります。不動産を処分したり抵当権など担保を設定する際にも相続登記が完了していないと行うことができません。また相続が発生するたびに相続人が多くなり、なかには行方不明で連絡が取れない方や認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあります。
いざというときに身動きが取れないという事態になりかねません。司法書士はまさに専門家でもあるので少し費用がかかっても相談依頼し相続登記をすることをお勧め致します。
なるほど、よくわかりました。
なお、2024年を目途に相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記をするよう義務付ける法案が可決されました。今後は手続きが変更となり、過料などを課されることになるかと思います。
ますます、司法書士に相談する方がよさそうですね。ありがとうございました。
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相続財産の還付とは何ですか？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/16 11:46
相続税の税率は何パーセントぐらいなんですか？
相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり最高で55パーセントとなっております。
55パーセント！すごい税率ですね。
土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。
でも確か土地の評価額は相続税路線価とか倍率によって決まると聞きましたが。
路線価はその路線、道路に付いている標準単価です。実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質・高低差・周辺環境や法制度については考慮されません。
確かに向きも間口も路線価には関係ないですね。
これらを踏まえて相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば納税額が低くなることもあります。相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。
税金の専門家なので税理士ですね。
そうです、税理士です。ただし、税理士にも得意分野があるようです。法人に強い税理士がいらっしゃるように相続に強い税理士に相談するのがいいです。
でもすでに申告が終わっている場合はどうしようもないですよね？
申告し納税すれば終わりではないんです。5年以内であれば土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。
逆に税務署から評価を増額され追徴課税をいわれるケースもあるんです。
それは怖い。備えあれば憂いなしですね。
それに一度決まった遺産分割協議は基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくることがあります。
でも相続に強い税理士ってどのように探せばいいですか？
ホームページで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのもいいかと思います。不動産は相続の話が非常に多いので詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。
なるほど、よくわかりました。
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相続財産の遺留分とは何ですか？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/08 14:51
遺言書ってなんですか？
遺言とは財産をもっている人が誰にどの財産をどのくらいあげるかを決めておくことです。それらをまとめた書を遺言書といいます。
遺言書を作るメリットはなんですか？
遺言書を作るメリットは残された家族が財産をめぐり争わなくて済むことです。相続が生じた場合、遺言書を作っておけば家族間での争いいわゆる争続を防ぐことができます。
残念ながら争う方の争続となってしまい、スムーズに相続ができなかった場合はどうなるのでしょうか？
その場合延滞税が課せられることになります。法定納税期限までに相続税を納められなかった場合に課せられるペナルティです。
それは大変ですね。
遺言書は財産を持っている人の最後の意思です。家族間での争いを防ぐためにもぜひお早めにご準備いただければなと思います。
ドラマなどで出てくる遺留分ってなんですか？
遺言書で相続人にどの財産を与えたいのかは被相続人の自由ですが、全く自由となると例えば愛人や他人などに分け与えてしまい遺族が生活に困るといったケースもでてきてしまいます。こうした事態を避けるために一定の範囲の相続人が最低相続できる財産を保証しています。これが遺留分です。
なるほど、遺留分はどのように請求するのでしょうか？
遺留分が侵害されたとわかった時には相手方に財産の取り戻し請求をします。これを遺留分の減殺請求といいます。減殺の請求は文章で相手方に減殺するという意思表示だけすればいいものになっています。
もし、相手方が減殺に応じない場合はどうしたらいいのでしょうか？
その場合には家庭裁判所に調停を申し立てることになります。
減殺の請求の期限はあるのでしょうか？
はい、遺留分の減殺を請求できる期限は相続があることを知ってから1年以内、侵害されていることを知らなった場合はそれを知ってから1年となります。また相続の開始から10年を経過すると遺留分減殺請は時効となり消滅してしまいますので、注意が必要です。
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遺産分割協議とは何ですか？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/07 12:04
遺産分割協議ってなんですか？
はい、相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。
では、遺産分割協議って何をしたらよいですか？
まずは故人の出生から亡くなられた時までの戸籍謄本をすべて発行してもらいます。
最初は本籍地の役所へ問い合わせしていただければと思います。本籍地が変更されている場合には新しい本籍地からたどっていただくといいですね。遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要があります。
例えば相続人の中に未成年者など法律行為ができない方がいる場合はどうしたらよいでしょうか？
その場合には家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わっていただく必要があります。
特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため利益相反になってしまうので特別代理人にはなれません。注意が必要です。
相続人の中に失踪者がいた場合はどうですか？
その場合にも不在者財産管理人を家庭裁判で選任していただき協議に加わっていただきます。
協議や分割の仕方はどうしたらよいでしょうか？
基本的には話し合いです。財産の分け方は自由です。ただし、全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は4つです。
まず一つ目現物分割、二つ目換価分割、三つ目代償分割、そして四つ目共有分割です。
それぞれの分割方法を教えていただけますか？
まず、一つ目現物分割が形を変えずそのまま分ける方法です。例えば不動産は長男、現金や株は次男などです。
そして二つ目換価分割、相続財産を売却しお金に換金して分ける方法です。
そして三つ目代償分割、こちらは一人の相続人が財産を多くもらい他の相続人に現金を渡すという方法です。
そして最後、共有分割、こちらは不動産など持分を設定して分ける方法です。
実際に協議が終わって後の進め方を教えてください。
はい、相続人すべてが合意したらその内容を記載した遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書はどのように作成したらよいでしょうか？
相続人がそれぞれ戸籍・実印・印鑑証明を持ち寄り、合意して署名押印を行います。
相続人のなかでどなたか進行役を務めていただくとスムーズにいきますね。なかなか一度に集まれない場合にはリーダー役がそれぞれの相続人と話し合いを行い、協議書を作成し郵送で行うケースもあります。
どういった手順で進めていけばよいのでしょうか？
はい、まずは遺言書の有無の確認、そして借金も含めた相続財産の確認、そして相続人の確認、そして遺産分割協議書の作成、最後に相続人全員の署名押印の順番で進めていくとスムーズです。
最初に遺言書を確認するのはなにか意味があるのでしょうか？
はい、たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、後から遺言書が出てくるとその遺言書の方が優先されてしまうので、せっかくの遺産分割協議が無駄になってしまいます。ですので、遺言書の有無の確認が最優先になるのです。
そのほか気を付けておくべきポイントはありますか？
はい、遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。また預貯金の引き下ろしについては各金融機関ごとに指定の書式がある場合もありますので、事前に問い合わせしておくのがいいかもしれません。また、書類作成には税理士や会計士などの専門家にご相談いただくのもおすすめいたします。
ありがとうございました。
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リバースモーゲージとの違いは何？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/06 10:35
リバースモーゲージとリースバックの違いを解説しています。
はい、まず金銭面ですが、リバースモーゲージとは所有不動産を担保に金融機関から融資を受ける事をいいます。元金については所有者が亡くなられた際に返金していただきます。返金方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。
では、リースバックはどういうものになりますか？
はい、リースバックについては所有不動産を不動産買取業者に売却をしていただき、売却金を取得します。両者とも資金調達をしてもそのまま不動産に住み続けることが出来る点は共通しています。
では、違いはなんですか？
はい、リバースモーゲージの場合、不動産の所有権は金融機関に移転しませんが
リースバックは不動産買取業者に所有権が移転しますのでこの点が最も大きな違いになります。
他に何かありますか？
はい、リースバックの場合には不動産買取業者と賃貸借契約を締結していただき貸主へ賃料を支払っていただく必要があります。
リバースモーゲージとリースバックのメリットはなんですか？
はい、リバースモーゲージは住み慣れた自宅を手放すことなく融資を受けることができるので愛着のある地域から引越しをする必要はありません。リースバックも同様に売却後も住み続けることができるのがメリットです。
では、デメリットはなんですか？
はい、リバースモーゲージの場合、融資を受ける際に多くの制約があります。例えば年齢制限や物件の種別、推定相続人の全員の同意などです。また担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。
リースバックはリバースモーゲージに比べると成約は少ないのですが、所有権が移転する売却ですので手放すことに抵抗のある方は向かいないかもしれません。
リースバックを選択した場合賃料ってどう決まるのですか？
はい、取扱の業者様により異なりますが基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いですね。同じく敷金・礼金についても敷金のみで礼金はとらない業者様も増えています。
仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には買い戻せるのでしょうか？
はい、こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載することもできるかと思います。
リースバックで資金を得て住み続けたけど、契約者が亡くなった場合には残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか？
契約者様ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが、審査の結果によりそのまま住み続けていただくことも可能です。
その場合、保証人は必要でしょうか？
はい、リースバックを利用される際には保証会社を利用していただく必要があります。
保証会社は保証人に変わり貸主に家賃を保証するものですので保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。保証人ではなく緊急連絡先をご本人以外でご指定していただくことはあるかと思います。詳細については取扱をされる保証会社にお尋ねください。
なるほど、それなら安心ですね。
ありがとうございます。
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相続の配分割合って法律で決まってる？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/08/05 09:42
相続が生じた場合の法定相続分ってなんですか？
はい、民法では遺産を誰がいくら相続するのかについて目安が定められています。相続人が遺産を相続できる法律上の割合を法定相続分といいます。
法定相続分の割合ってどのくらいなんですか？
法定相続分は誰が法定相続人になるかによって異なります。例えば被相続人に配偶者と子供2人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子供がそれぞれ4分の1で等分します。
配偶者に子供がいない場合はどうなりますか？
その場合ですと、被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。
配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか？
その場合には配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。
なるほど。そのほかに何か気を付けることはありますか？
お伝えした法定相続分は相続人が特別な意思を表示しなかった場合の基準ですので、遺言書や遺産分割協議が存在する場合には法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。
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