名義人が認知症の場合、不動産売却は可能？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/12/06 09:48
名義人が認知症の場合の売却
名義人が認知症など、意思能力が無い場合の不動産売却について解説しています。
※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。
親族名義の不動産があって名義人が認知症なんですが、この場合の不動産売却はどうなりますか？
不動産売買などの法律行為を行うためには当事者の意思能力が必要となります。
不動産所有者に意思能力がない場合は不動産売買を行うことができません。
もし不動産を売買してしまった場合はどうなるんですか？
意思能力のない方の契約は無効となります。
では相続などで名義が変更になるまではその不動産の処分はできないんですか？
認知症であっても医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。
そうでない場合は成年後見制度を利用するということになります。
ただし成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。
どういったことに注意が必要なんですか？
成年後見制度とは認知症などが原因で意思能力がない者に変わって、家庭裁判所の選定した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。
家庭裁判所への申し立てから選任までは数か月が必要となります。
結構時間がかかるんですね。
また、ご家族が後見人になるとは限りません。
司法書士や弁護士など法律の専門家が専任されることがあります。
成年後見人は被成年後見人の資産を役でもあるので、自宅以外の資産が多く売却の必要がない場合には売却をしないという判断をすることもあります。
仮に成年後見人が売却をしようとしても家庭裁判所が許可を出さないというケースもあります。
必ず売却できるわけではないんですね。
なにからすればいいのでしょうか？
不動産のことですので、まず不動産会社に相談してみてください。
不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、事前にご本人と司法書士が面談し進むようなケースもあります。
そうでなくても成年後見制度を利用する場合の相談もできます。
専門家と連携できる不動産会社を選ばれるといいと思います。
相談は早いに越したことはないですね。
はい。ますます高齢化も進み同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。
裁判所の売却許可などの必要のない任意後見制度を利用し将来に備えることも重要になってくるかと思います。
任意後見制度ですか？
本人に十分な判断能力があるうちに判断能力が低下した場合に備えてあらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。
わかりました。ありがとうございます。
土地・戸建・マンション・収益物件、不動産売却・不動産査定は
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非居住者の不動産売却時源泉徴収義務ってなに？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/23 09:56
非居住者の不動産売却時における源泉徴収について
非居住者の不動産売却時における源泉徴収義務について解説しています。
買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが、本当ですか？
はい、本当です。
その義務はどういうときに発生するのですか？
はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。
非居住者ってその物件に住んでいないということですか？
いえ、ここでいう非居住者とは日本に居住していない個人のことをいいます。
じゃあ外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね。
日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、外国籍だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住してない方も非居住者に該当します。
また、海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。
では売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。
はい、そうなんです。
売主様が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？
はい、不動産の売買価格から1億円以上の場合は必要となります。
不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？
いいえ、他人に貸す目的で購入したり居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。
それでは本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね。
はい、その場合は不要です。
また本人だけでなく親族の居住目的で購入しその価格が1億円以下であった場合も不要です。
親族とは配偶者6親等内の血族と三親等内の姻族をいいます。
源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すればよいのですか？
不動産売買価格の10.21パーセントとなります。
売買価格とは別に10.21パーセント相当額を売主から徴収するのですか？
いえ、買主様は売買価格の89.79パーセントを売主様に支払い、残りの10.21パーセントは翌月の10日までに税務署に納付することになります。
売主は何もしなくてよいのですか？
いいえ、売主様は確定申告が必要です。
確定申告することにより源泉徴収された金額が清算されたことになります。
なるほど、よくわかりました。
非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には必ず税務署や税理士にご相談ください。
ありがとうございます。
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境界明示義務ってどんな義務？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/21 13:31
境界明示義務
境界明示義務について解説しています。
不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？
はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが「境界」に関するトラブルです。
「境界」ってなんですか？
はい、法的にいうと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地の境目のことをいいます。
どうして境界に関するトラブルが起こるんですか？
多くの場合、正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。
そうですね。境界標がなかったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね。
境界に関するトラブルを防止するために一般的な売買契約書には「売主は買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。なお、境界標がないとき売主はその責任と負担において新たに境界標を設置して境界を明示します。」といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。
それなら安心ですね。境界標はどうやって設置するんですか？
はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。
土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるんですか？
いえ、隣接する土地の所有者様の立ち合いも必要になりますので、全員の合意によって境界が確定します。
境界確定したら筆界確認証という書類に署名押印して双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。
合意が得られない場合はどうなるんですか？
最終的には裁判で解決することになるのですが、筆界特定制度を活用することによって裁判をしなくても早期にトラブルを解決することができます。
なるほど、よくわかりました。ありがとうございました。
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高く売れる時期ってあるの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/18 09:37
売却時期について
売却しやすい時期について解説しています。
不動産が売りやすい時期ってあるんですか？
そうですね。一般的には２月前後、あと９月前後に重要が高まるといわれています。
なぜその時期に需要が高まるんですか？
その時期は転勤や入学などで人が動く時期だからです。
ではその時期に売り出すと高く売れるんですね。
いえ、不動産価格は重要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、必ずしもその時期に売り出せば高く売れるというわけではありません。
でもその時期の需要は高まるんですよね？
確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので供給も高まります。
需要と供給が高まれば不動産取引件数は増加しますので、不動産会社にとっては繁忙期なので確実に売りたいとか、早く売りたいという方にはその時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。
では高く売るにはどうしたらいいのですか？
不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので同じエリア内にライバルになりそうな物件があるのかないのか、
あるのであればいくらで売りに出されているのかというマーケティングも重要になってきます。
ほかにポイントはありますか？
営業マンのスキルの高さ、営業力の高さが重要になってきます。
どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。
売主様側でできる対策はありますか？
はい、物件の第一印象を良くすることは重要なポイントです。
土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要なものをできるだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。
リフォームはしたほうが良いですか？
リフォームに関しては難しいところですね。
築年数にもよりますが、初めから全面リフォームをしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。
そういうケースの場合せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。
リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。
不動産売却には時期だけではなく、ほかにも重要なポイントがたくさんあるんですね。
そうですね。
ありがとうございます。
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共有持ち分を売却することはできるの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/17 09:28
持分売買
共有持分だけを売却する方法について解説しています。
急に資金が必要になったので兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれず困っています。
何か解決する方法はないでしょうか？
はい、それはお困りでしょうね。
基本的にはお兄様にご理解いただき同意のもとで通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は持分売買という方法があります。
自分の持ち分だけ売買できるんですか？
はい、法的には可能です。
それでも兄は承諾してくれないと思うんですが。
持分売買の場合、お兄様の承諾が必要ありません。
勝手に持ち分を売却できるんですか？
はい、そうです。
そんな持分だけ購入してくれる人っているんですか？
購入者にとってはリスクのある取引ですので一般の方に買っていただくのは難しいですが、持分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので不可能ではありません。
デメリットはありますか？
やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。
多少安くても現金化できるならありがたい話です。
持分を購入した人はその後どうされるのですか？
基本的には他の共有者の持分を売っていただくか、こちらの持分を購入していただくかという交渉をして共有状態の解消を目指します。
なるほど、その交渉が長引いたり共有状況の解消ができない場合は購入者のリスクということなんですね。
はい、そうです。
なるほど、分かりました。ありがとうございました。
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買取と仲介どちらがいいの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/16 09:34
買取と仲介どちらがいいの？
買取と仲介についてメリット・デメリットを解説しています。
よく不動産会社のチラシに買取とありますが、通常の仲介とはなには違うんですか？
はい、買取は不動産売却の金額と資金化のスピードが違います。
金額と資金化のスピードですか。
はい、そうです。
まず金額ですが買取を選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、物件にもよるんですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の7割以下となってしまいます。
７割以下ですか、ずいぶん安くなるんですね。
そうですね。その代わり買取を選択された場合、契約から引渡しも最短２週間程度で売却金を取得できるというメリットがあります。また不動産の売却を近所の方に知られたくない方や購入者に契約不適合責任を負わされたくない方にはお勧めです。
そうなんですね。金額が安くなる以外でデメリットはありますか？
はい、そうですね、金額が最大のデメリットになりますかね。
分かりました。ではなぜ買取は金額が安くなるのですか？
はい、それはですね、買い取った不動産を高く売るからなんです。
高く売れるんでしょうか？
はい、一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば開発をした後、分割して販売するケースが多いです。
このようにですね、付加価値をつけることによってその不動産の価値を高めていくのです。
そうなんですね。買取を選択したほうが良いケースはどんな場合でしょうか。
はい、買取を選択した方がよい場合は５つです。
１つ目は早期に不動産を現金化したい場合です。
２つ目は売却を誰にも知られたくない場合です。
３つめは売却後に買主に責任を持ちたくない場合です。
４つ目は相続した土地でそのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地です。
最後に５つ目、築が古い家でこのままでは売却が難しい場合の物件です。
以上の５つの場合はですね、買取を選択されたほうが良いと思います。
では買取を選択しない方が良い場合を教えてください。
なるべくですね、高く売りたい場合や売却に時間をかけられる場合は買取を選択しないほうが良いと思います。
分かりました。ちなみに買取はどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？
買取に関しましては全ての会社ができるわけではありませんので、詳しくはご担当の不動産会社の方にお尋ねください。
分かりました。ありがとうございます。
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近所に知られずに売却できるの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/14 09:45
人に知られずに売却する方法
近所の人に知られずに売却する方法について解説しています。
ご近所に知られずに売却したいんのですが。
はい、一般的な売却活動というのがネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主様を探す方法でこれらをせずに売却したいということですね。
はい、周りに売り出し価格などが広まるのが嫌で。
はい、この場合が業者買取というものがございます。
業者買取は買い取り相手が業者になるため、先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することができます。
業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね。それなら誰にも知られず売却できるので安心です。
しかし業者買取にはメリットとデメリットがそれぞれ存在するので注意が必要です。
まずメリットに関しては物件の宣伝や広告は必要ないので一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点です。
次に室内の見栄えにこだわらなくて良い点ですね。一般的な売却活動に比べると買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。今の状態でそのまま査定してもらえるので売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。
デメリットは何ですか？
デメリットですが一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点です。業者が買い取った後は自分で使うのではなく再度綺麗にリフォームして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益を上げているのでそのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。一般的に仲介価格の7割以下での買取になることが多いです。
そうなんですね。ほかに周りに知られずに売却する方法はありますか？
そうですね。広告も何も打つことができない場合は自社での見込み客や来店顧客のみに紹介する形で買主を探します。
しかし自社の見込み客にも限りがありますし、来店顧客も最近はネットでの反響で来ることが多いので、決して飛び込みのお客様は多くありません。基本的に人づての紹介になるので物件情報も非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。また近隣の人が購入希望者というケースもあり、広告活動を限定的にして極力知られないようにしても内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。こうしたケースが意外に多いのでたとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。なので絶対知られたくないという場合は業者買取をお勧めします。
なるほど、よくわかりました。ありがとうございました。
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取得費不明時の売却益算出方法は？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/13 10:03
取得費不明時の売却益算出方法
取得費が分からない場合の売却益算出方法について解説しています。
不動産って売却したときに税金がかかるんですよね？
はい、居住用の不動産を売却した際など様々なは特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。
利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？
売却した額からその不動産を取得した際の取得費用と売却の際の譲渡費用を差し引いて計算します。
売却は最近のことなのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。
確かに長らく住まれたマイホームや親族から相続された場合などは何十年も前ということはよくあります。
そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね？取得費がわからないっていうことは起きませんか？
不動産売却をされる方ですでに契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されていることも結構ありますね。
引っ越しの際に行方不明になることもあります。
それだと計算できないですよね。どうするんですか？
取得費が不明な場合はその不動産を譲渡したことで得た金額の５パーセント相当額を概算取得費として計算します。
例えば１０００万円で譲渡したのであれば５０万円、２０００万円で譲渡したのであれば１００万円が取得費となります。
ちゃんと想定されているんですね。でも５パーセントってかなり低くないですか？
そうですね、例えばいわゆるバブルといわれるような時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。
そうなると本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ていることになるんですか？
そういうこともあり得ますので、まずはよく探すこと、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらうことをお勧めします。
古い書類や専門的な書類でわかりづらいこともありますし、提携の司法書士に確認してもらうことなどができるかと思います。
それでもない場合は諦めるしかないですか？
登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や市街地価格指数を用いる方法などもあるのです。
方法はあるんですね。
すべてに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。
ただ、これらの経験がある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえることもあるかと思います。不動産の税金に長けた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのがよいかと思います。
なるほど、まずは相談ですね。
はい、建物の減価償却などの計算など単純に差し引きだけではないですしね。
わかりました。ありがとうございます。
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住みながらでも売却ってできるの？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/12 12:57
住みながらでも売却できるの？
居住中の売却について解説しています。
売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることができるのですか？
はい、できます。
そうなんですね。なんだか気まずいような気がしますが。
確かに購入検討者に家を見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれません。ですが多くの不動産売却される方は住みながら売却活動をされる方がほとんどです。
そうなんですか。住みながら売却活動をされる方ってどんな方が多いんでしょうか？
そうですね。住み替えのお客様が多いです。
住み替えですか。
はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却してその売却資金をもとに次の物件を購入される場合、その不動産がいつ売れるのか、いくらで売れるのか分からないと次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。
確かに。先に不動産を購入して所有している不動産が売れなかったら困りもんね。
はい、そうなんです。資金に余裕があればいいのですが、先に売却を済ませて次の物件の購入を決めた方が最悪のケースを防げると思います。
最悪のケースってなんですか？
はい、最悪のケースとは購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。
それは嫌ですね。
はい、できれば避けたい事態ですが、実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが売却がスムーズにいかず住宅ローンを同時に支払うことや希望金額を下回って売却をしたというケースはたくさんあります。
それを避けるためにはどうしたらいいですか？
次の物件をどうしても先に買わなければいけない場合以外はまずは売却からスタートしたほうがよいと思います。
なるほど、だから住みながら売るんですね。
そうです。また住みながらの売却活動を行えれば資金面を確定した後次の住み替え先を決めれらるメリットがあります。
心と懐に余裕ができますよね。
ほかに何か注意することってありますか？
はい、そうですね。購入検討者が家の見学をされますので案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は聞かれたことのみお答えするほうが早期売却につながるケースが多いです。
分かりました。売却は不動産のプロにお任せしたいと思います。
はい、そのほうがよいと思います。
ありがとうございました。
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売主さんから売却時どんな質問が多い？
カテゴリ：不動産売却 動画
/ 投稿日付：2021/09/09 14:47
不動産売却の疑問
不動産売却時売主様から多く頂くご質問について解説しています。
不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか？
そうですね、ご売却の理由や経緯によっても異なるんですが、一般的にはどれぐらいの期間で売却できるのか、売却にかかる費用はどれぐらいなのか、いま売り時なのか、住みながら売ることができるのかなどがあります。
なるほど、確かにどれも気になることばかりですね。ちなみにいまは売り時なんでしょうか？
はい、いまは売り時と言えます。コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ当社のグループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。
そうなんですか、自粛続きのなかでも不動産を売買する人は多かったんですね。
はい、オンラインでご相談をさせて頂いたり、実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、従来とは少しやり方を変えながらお手伝いをさせていただきました。
そうすると売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？
そうですね、地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安と思います。
また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。
3か月よりも早く売れるということは安く売却してしまったということですか？
確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういうことではないんです。
購入する不動産を探している方はそれぞれ家探しをスタートする時期は異なります。探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったをしても、逆に売主様としては売却スタートしてまだ間もないということもあります。不動産に限らず新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が最も買主様の目に留まりやすいんです。よく不動産はご縁ものといわれますが、まさにその通りだと思います。
なるほど、そういこともあらかじめ知っておくのと知らないのとでは気持ちの部分で全然違いますね。
そうですね、そういう意味でもご売却する疑問に対してしっかりと回答させていただくことは勿論のこと、お客様に知っておいて頂きたいことや注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。
確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、あらかじめ教えていただけると助かりますね。
仰る通りで不動産売買において何がわからないかが分からない、このまま売買を進めるのではなく、ご理解いただきたいことなどをしっかりと説明しながらお手伝いできる不動産会社を選んでいただくことが大事です。
今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、そのほかにも多くの疑問が出てくるかと思いますのでお気軽にご質問・ご相談いただければなと思います。
なるほど、ありがとうございます。
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